© 2014 pactum

Zanim podpiszesz kontrakt, zabezpiecz się

Jeśli zdecydowałeś się na daną transakcję, ale z różnych przyczyn nie jesteś gotów do podpisania właściwego kontraktu, namów drugą stronę na zawarcie umowy przedwstępnej.

Pozwala ona związać strony transakcji w taki sposób, aby każda z nich mogła liczyć, że w określonym terminie zostanie podpisana umowa na wspólnie ustalonych warunkach.

Treść i forma umowy

By umowa przedwstępna była ważna, należy określić w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli tej właściwej). Przykładowo przy umowie sprzedaży będzie to określenie stron umowy, przedmiotu sprzedaży oraz ceny.

Jeśli w umowie przedwstępnej nie jest wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, trzeba ją podpisać w terminie określonym przez stronę uprawnioną.

Pamiętajmy, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga zachowania żadnej formy szczególnej (pisemnej, aktu notarialnego), nawet jeśli dotyczy nieruchomości. Nie jest oczywiście tak, że forma nie ma znaczenia – przeciwnie, od niej zależy, jakie roszczenia będą nam przysługiwały, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej.

Mamy pewne prawa

Co powinniśmy zrobić, jeśli mimo upływu terminu z winy niesolidnego kontrahenta nie dojdzie do zawarcia umowy? W każdym przypadku mamy prawo żądać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. To, czy będziemy mogli dochodzić tego roszczenia przed sądem, uzależnione jest od tego, w jakiej formie została zawarta umowa przedwstępna. Jeśli w formie przewidzianej dla umowy właściwej, możemy wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zapadły w takim procesie zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.

Kierując sprawę do sądu, powinniśmy wskazać w pozwie treść umowy przyrzeczonej i żądać zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli odpowiadającego treści tej umowy.

Czasem tylko odszkodowanie

Gdy umowa właściwa wymaga formy szczególnej (pisemnej lub aktu notarialnego) pod rygorem nieważności – umowa przedwstępna zawarta w inny sposób, np. ustnie, jest ważna, ale możemy liczyć jedynie na odszkodowanie i to tylko w takim zakresie, w jakim ponieśliśmy szkodę, licząc na zawarcie umowy.

By wyeliminować konieczność wykazania wysokości szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej (co nie zawsze jest proste), najlepiej posłużyć się zadatkiem. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek pełni więc funkcję odszkodowania. W praktyce najczęściej zadatek ustala się na poziomie 10 proc. wartości transakcji, choć nie jest to zasadą. Dla odmiany, i to należy podkreślić, zaliczka nie pełni funkcji odszkodowania, zatem podlega zwrotowi w każdym wypadku, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie. Stanowi wówczas nienależne świadczenie.

Dodatkowo można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), a ponadto, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Przedawnienie roszczeń

Termin przedawnienia wszelkich roszczeń z umowy przedwstępnej (zarówno o zawarcie umowy, jak i roszczeń odszkodowawczych, w tym wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej) wynosi rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jedynie w przypadku, gdy wystąpimy do sądu, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej, a nasze powództwo zostanie oddalone, bieg terminu rozpoczyna się w dniu uprawomocnienia się orzeczenia sądu.

Rzeczpospolita z dnia: 28.10.2008
Autor: Ewa Bednarek-Wojtal